Приобретение земельного участка
член правления ПАО «Коллегия аудиторов»
Предприятия, которые находятся на этапе подготовительных работ к строительству необходимых объектов, сталкиваются с различного рода проблемами. Сбор необходимых документов, согласований, сборка различных предварительных данных, разработка проектной документации и тому подобное. Кроме всего прочего, возникают вопросы, связанные с приобретением земельного участка:
• Как правильно оформить приобретение земельного участка?
• Какие документы необходимо оформить?
• Как определить стоимость земельного участка?
– Относятся ли затраты на инженерно-геологические изыскания и топосъемку на стоимость земли или их необходимо относить на стоимость построенного объекта?
– Как определить стоимость земельного участка и здания, в случае если стоимость земли или здания отдельно не выделяется при приобретении?
• Как отразить в бухгалтерском учете:
– Приобретение отдельного земельного участка?
– Приобретение земельного участка с расположенным на нем зданием?
На основании землеустроительного проекта территориальным органом по управлению земельными ресурсами (в населенных пунктах совместно с органами архитектуры и градостроительства) подготавливается проект решения местного исполнительного органа о предоставлении соответствующего права на землю.
Проект решения местного исполнительного органа о предоставлении права на земельный участок должен содержать:
– наименование юридического или физического лица, которому предоставляется право на землю;
– целевое назначение земельного участка;
– площадь земельного участка;
– вид права на землю, обременения, сервитуты;
– выкупную цену земельного участка или права землепользования в случае предоставления участка за плату, сроки и условия заключения договоров купли-продажи земельного участка;
– наименование юридического или физического лица, у которого производится изъятие земель, в том числе путем выкупа, с указанием размеров изымаемых участков;
– прочие условия.
Предоставление земельных участков, находящихся в государственной собственности, в собственность негосударственных юридических лиц, имеющих право на приобретение земельных участков в частную собственность, осуществляется на возмездной основе. Предоставление земельных участков в собственность негосударственных юридических лиц может осуществляться и бесплатно в случаях, предусмотренных Земельным кодексом и иными законодательными актами Республики Казахстан.
Лица, заинтересованные в покупке земельного участка, подают ходатайство в местный исполнительный орган по месту нахождения земельного участка.
При намерении выкупа негосударственным юридическим лицом в частную собственность земельного участка, ранее предоставленного ему в землепользование, данное лицо подает заявление в местный исполнительный орган.
К заявлению прилагаются:
– документ, удостоверяющий право на земельный участок, или копия документа, заверенная нотариально;
– копия свидетельства налогоплательщика;
– справка налогового органа о наличии или об отсутствии задолженности перед бюджетом (земельный налог и (или) плата за пользование земельными участками);
– справка из центра недвижимости об отсутствии обременений на земельный участок, препятствующих заключению сделок;
– копия свидетельства о государственной регистрации юридического лица.
По поручению местного исполнительного органа территориальный орган по управлению земельными ресурсами идентифицирует земельный участок по кадастровой документации, определяет кадастровую (оценочную) стоимость земельного участка и готовит проект решения местного исполнительного органа о предоставлении права частной собственности на земельный участок.
На основании решения местного исполнительного органа территориальным органом по управлению земельными ресурсами составляется с покупателем договор купли-продажи земельного участка, который подписывается продавцом (местным исполнительным органом) и покупателем.
Договор купли-продажи земельного участка и документ об оплате выкупной цены земельного участка являются основанием для выдачи правоудостоверяющего документа на земельный участок.
Согласно статье 51 Земельного кодекса, земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который без изменения своего целевого назначения и без нарушения противопожарных, санитарных, экологических, строительных и иных обязательных норм и правил может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, в противном случае он является неделимым.
Неделимость земельного участка отражается в документе, удостоверяющем право на земельный участок.
При совершении сделки с частью делимого земельного участка эта часть в установленном порядке должна быть предварительно выделена в самостоятельный земельный участок, кроме случаев, когда предметом сделки является установление сервитута и он может быть определен путем его описания в договоре или нанесения на плане земельного участка сферы распространения устанавливаемого права на часть.
Право собственности либо право хозяйственного ведения или право оперативного управления на здания (строения, сооружения) влечет за собой в установленном законодательством Республики Казахстан порядке право собственности либо право постоянного землепользования, или право временного долгосрочного землепользования на земельный участок, который занят указанными зданиями (строениями, сооружениями), кроме случаев, предусмотренных Земельным кодексом (ст. 52 Земельного кодекса).
Таким образом, оформление права собственности на земельный участок после ввода в эксплуатацию (а вернее, после регистрации недвижимости в БТИ) соответствует требованиям Земельного кодекса.
В соответствии с пунктами 5 и 6 методических рекомендаций к СБУ № 6 “Учет основных средств” в момент признания материальных активов как объектов основных средств необходимым условием является единый подход к оценке.
Основные средства отражаются в бухгалтерском учете в момент оприходования по первоначальной стоимости, включающей все фактически произведенные необходимые затраты по возведению или приобретению основных средств, в том числе уплаченные при покупке невозмещаемые налоги и сборы (например, НДС, уплаченный при приобретении зданий и легковых автомобилей, госпошлина, уплачиваемая при составлении договора на куплю, и т. д.), затраты по доставке, монтажу, установке, пуску в эксплуатацию, проценты за кредит, предоставленный на период строительства (такие затраты капитализируются в связи с длительностью использования кредита), и любые другие расходы, непосредственно связанные с приведением актива в рабочее состояние для его использования по назначению. Расходы, не являющиеся необходимыми (например, расходы по ликвидации повреждения, полученного во время транспортировки), в первоначальную стоимость не включаются, а учитываются как расходы текущего периода.
Рассмотрим на примере, какие затраты включаются в первоначальную стоимость объекта земли, зданий, строений и сооружений:
1) в первоначальную стоимость земельного участка включаются цена приобретения, указанная в счете, комиссионные вознаграждения агентам по недвижимости, оплата услуг юриста по оформлению договора купли-продажи, возникающие при этом налоги и сборы, расходы по подготовке земли к целевому использованию (снос старых зданий за вычетом доходов от реализации материалов, полученных при разборке здания, очистка, выравнивание) и т. д.;
2) в первоначальную стоимость приобретенных готовых зданий и сооружений включаются цена приобретения по счету, оплата услуг юристов, связанных с осуществлением сделки по покупке недвижимости, возникающие при этом налоги и сборы, оплачиваемые покупателем;
3) при строительстве зданий и сооружений в первоначальную стоимость включаются все расходы по строительству: материалы, оплата труда, соответствующая доля накладных расходов, оплата услуг архитекторов, юристов, расходы на страхование в период строительства, проценты по кредитам, предоставленным на период строительства, расходы на приобретение разрешения на строительство и т. д.
При приобретении земли, здания или сооружения как одного целого с целью использования каждого по назначению при оприходовании необходимо разграничить первоначальную стоимость этих объектов, так как здания и сооружения имеют ограниченный срок эксплуатации и подвержены износу. Срок же использования земли практически не ограничен, поэтому земля является неамортизируемым материальным активом. Если в данной ситуации к использованию предназначен только земельный участок, а здания и сооружения подлежат сносу, то разграничение в стоимости не производится, а приобретенным объектом считается земля. Расходы по сносу за вычетом доходов от реализации как объекта в целом, так и отдельных частей, получаемых при разборке, учитываются в первоначальной стоимости земли.
Корреспонденция счетов хозяйственных операций в данном случае будет следующая
|
№ п/п
|
Содержание операций
|
Сумма,
тыс. тенге |
Д-т
|
К-т
|
|
а
|
б
|
в
|
г
|
д
|
|
1
|
Поступление земельного участка в результате покупки:
– на договорную стоимость
|
328 000
|
2930
(126) |
3310
(671) |
|
– затраты, связанные с приведением актива в состояние готовности и использования (расходы на агента по недвижимости и юриста за участие в составлении договора; расходы по сносу здания; расходы по очистке и выравниванию участка (9 800+ 95 000+2 500)
|
107 300
|
2930
(126) |
3310
(671) |
|
|
– оприходованы материалы, полученные при разборке здания
|
3 000
|
1310
(206) |
2930
(126) |
|
|
– получен доход от реализации материалов, полученных при разборке здания, согласно счету-фактуре
|
3 000
|
1210
(303) |
6280
(727) |
|
|
– выставлен НДС к уплате согласно счету-фактуре
|
450
|
1210
(303) |
3130
(633) |
|
|
– списана себестоимость реализованных материалов
|
3 000
|
7010
(801) |
1310
(206) |
|
|
2
|
Поступила оплата от реализации материалов, полученных от разборки здания
|
3 450
|
1040
(441) |
1210
(303) |
|
3
|
Произведена оплата за приобретенное имущество и оказанные услуги (328 000+107 300)
|
435 300
|
3310
(671) |
1040
(441) |
|
4
|
Оприходован земельный участок
|
464 300
|
2410
(121) |
2930
(126) |
– при внесении учредителями основных средств в счет их вклада в уставный капитал – по согласованной стоимости между учредителями;
– при изготовлении основных средств самим субъектом или приобретении их за плату – по сумме фактических затрат;
– при получении объектов от других юридических или физических лиц безвозмездно – экспертным путем (по акту оценки) или по данным акта приема-передачи.
В результате обменной операции стоимость приобретенных объектов измеряется по текущей стоимости полученных активов, которая равна текущей стоимости переданных, с поправкой на сумму полученных (переданных) денежных средств.
Обмену могут подлежать как идентичные активы, предназначенные для использования с одинаковой целью, так и активы различного назначения.
При обмене неидентичных товаров, например автомашины на земельный участок, полученный актив будет отражен по стоимости реализации переданного актива с учетом внесенной суммы в виде денежных средств.
Изменение первоначальной стоимости допускается только в случаях осуществления дополнительных капитальных вложений или частичной ликвидации и демонтажа объекта, влияющих на состояние основных средств, что, в свою очередь, увеличивает или сокращает срок полезной службы.
В соответствии с СБУ № 12 в состав затрат, связанных с приобретением зданий и сооружений, по договору подряда включаются накладные расходы, связанные с общей строительной деятельностью. Так, затраты, связанные с подготовкой строительства: комплексные отчеты для целей проектирования; разработка задания (горархитектура); разработка ситуационной схемы (горархитектура); технические условия коммунальных хозяйств; эскиз, генплан, являются необходимыми для строительства здания.
Также на стоимость возводимого здания будут относиться затраты на инженерно-геологические изыскания и топосъемку, так как эти затраты связаны со строительством, а не с приобретением земельного участка.
При покупке и строительстве здания, не относящегося к жилому фонду, НДС берется в зачет на общих основаниях, т. е. при наличии надлежаще оформленного счета-фактуры и при условии, что покупатель товаров (услуг) является плательщиком НДС.
Согласно пункту 2 статьи 226 Налогового кодекса, предоставление права владения и (или) пользования, и (или) распоряжения земельным участком и (или) аренда земельного участка, в том числе субаренда, освобождаются от налога на добавленную стоимость, за исключением платы за предоставление земельного участка для парковки или хранения автомобилей, а также иных транспортных средств.
Подпунктом 4 статьи 65 Земельного кодекса установлено, что собственники земельных участков и землепользователи обязаны своевременно вносить земельный налог (арендную плату) и другие предусмотренные законодательством и договором платежи.
Базовые ставки платы за земельные участки при их предоставлении на возмездной основе в частную собственность, а также при сдаче государством или государственными землепользователями в аренду устанавливаются Правительством Республики Казахстан. При этом ставки платы за пользование земельными участками устанавливаются не ниже размеров ставок земельного налога.
Налоговым кодексом, вступившим в силу с 1 января 2002 года, предусмотрена плата за пользование земельными участками и, соответственно, ведение лицевых счетов по данному виду платежа.
В соответствии с пунктом 1 статьи 324 Налогового кодекса плательщиками земельного налога являются физические и юридические лица, имеющие объекты обложения на праве собственности, на праве постоянного землепользования, на праве первичного безвозмездного временного землепользования.
Согласно пунктам 2, 3, 4 статьи 327 Налогового кодекса, объектом обложения земельным налогом в отдельных случаях являются:
1. Объектом обложения для организаций железнодорожного транспорта являются земельные участки, предоставленные в установленном законодательством порядке под объекты организаций железнодорожного транспорта, включая земельные участки, занятые железнодорожными путями, полосами отчуждения, железнодорожными станциями, вокзалами.
2. Объектом обложения для организаций системы энергетики и электрификации, на балансе которых находятся линии электропередачи, являются земельные участки, предоставленные в установленном законодательством порядке этим организациям, включая земельные участки, занятые опорами линий электропередачи и подстанций.
3. Объектом обложения для организаций, осуществляющих добычу, транспортировку нефти и газа, на балансе которых находятся нефтепроводы, газопроводы, являются земельные участки, предоставленные в установленном законодательством порядке этим организациям, включая земельные участки, занятые нефтепроводами, газопроводами.
4. Объектом обложения для организаций связи, на балансе которых находятся радиорелейные, воздушные, кабельные линии связи, являются земельные участки, предоставленные в установленном законодательством порядке этим организациям, включая земельные участки, занятые опорами линий связи.
Вместе с тем в пункте 2 статьи 325 Налогового кодекса установлено, что в случае отсутствия государственного акта, удостоверяющего право собственности, постоянного землепользования, первичного временного безвозмездного землепользования, или договора на временное землепользование земельным участком основанием для признания пользователя плательщиком земельного налога в отношении земельного участка является фактическое владение и пользование таким участком.
В соответствии с вышеизложенным, земельные участки, занятые опорами линий связи, линий электропередачи и линий радиофикации, земли, занятые нефтепроводами и газопроводами, являются объектом обложения земельным налогом:
• при наличии соответствующих документов, удостоверяющих право собственности, постоянного землепользования, первичного временного безвозмездного землепользования;
• при отсутствии таких документов основанием для исчисления земельного налога на земельные участки являются положения пункта 2 статьи 325 Налогового кодекса.
Пунктом 2 статьи 344 Налогового кодекса предусмотрено представление Расчета текущих платежей по земельному налогу (далее – Расчет) по земельным участкам, имеющимся на начало года, не позднее 20 февраля текущего налогового периода. Исчисление текущих платежей по земельному налогу в данном случае производится налогоплательщиками и налоговыми органами (для отражения в лицевых счетах) в порядке, установленном в пункте 4 статьи 340 Налогового кодекса, а уплата – в сроки не позднее 20 февраля, 20 мая, 20 августа и 20 ноября.
По вновь приобретенным земельным участкам или при изменении обязательств по земельному налогу в течение налогового периода текущие платежи в соответствии с пунктом 7 статьи 340 Налогового кодекса корректируются на сумму изменения налоговых обязательств равными долями по предстоящим срокам уплаты земельного налога.
